보증금 보호를 위한 임차인의 체크리스트

전월세 보증금 지키기

계약 전부터 이사 나갈 때까지, 반드시 챙겨야 할 것들

전세든 월세든, 우리가 집을 빌려 살 때 가장 큰 걱정은 단연코 보증금을 지킬 수 있을까?입니다.
실제로 전세사기 뉴스도 많고, 계약서만 믿었다가 큰돈을 날리는 경우도 적지 않습니다.

이 글에서는 사회초년생, 자취 초보자 분들도 쉽게 따라할 수 있도록, 임대차 전 과정을 네 단계로 나눠서 체크리스트를 제공해드릴게요.

1. 계약 전: “계약서를 쓰기 전에, 이 집 괜찮은지 확인부터”

• 등기부등본 확인하기 → 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당(담보대출)이 얼마나 잡혀 있는지 반드시 확인하세요. 인터넷등기소에서 700원만 내면 열람할 수 있습니다.
• 선순위 권리 분석 → 내가 들어가기 전에 이미 세입자가 있거나 은행 대출이 있다면, 내 보증금이 나중에 밀릴 수 있어요. 등기부상 ‘말소기준권리’보다 먼저 전입·확정일자 받아야 안전합니다.
• 불법 건물 여부 체크 → 주택용이 아닌 오피스텔, 불법 증축 구조, 전입신고 안 되는 지하방 등은 피하세요. 전입신고 불가하면 법적으로 보호받을 수 없습니다.
• 특약 조항 꼼꼼히 보기 → 수리 책임, 관리비 항목, 계약 해지 시 위약금 조건 등 모호한 문장은 직접 수정 요청하세요.

2. 계약할 때: “계약서는 내 돈을 지키는 유일한 증거”

• 계약서 원본 보관 → 확정일자 받을 때 반드시 원본이 필요합니다. 중개인이 보관한다고 해도, 내 사본도 챙기세요.
• 공인중개사 등록 여부 확인 → 중개사 자격증, 사무소 등록번호, 책임보험 가입 여부는 눈으로 직접 확인하는 것이 좋습니다.
• 입주일과 계약일, 전입일 일치 여부 → 권리 순서에서 중요한 기준이 됩니다. 가능하면 세 날짜를 일치시키는 것이 가장 안전합니다.

3. 입주 후: “이제 실질적인 권리를 확보할 차례”

• 전입신고하기 → 주민센터나 정부24 앱으로 전입신고를 해야 ‘대항력’이 생깁니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 세입자 권리를 주장할 수 있게 되는 거예요.
• 확정일자 받기 → 계약서에 날짜 도장을 찍는 절차입니다. 주민센터 또는 인터넷등기소에서 가능하며, 우선변제권이 생깁니다.
• 임대차 신고하기 → 보증금 6천만 원 이상이거나 월세 30만 원 이상이면 의무입니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 또는 주민센터에서 신고하면 확정일자도 자동으로 부여됩니다.

4. 거주 중 & 퇴거 전: “끝날 때까지 방심 금물”

• 중간에 등기부등본 다시 보기 → 집주인이 중간에 대출을 더 받거나 근저당 설정을 추가했는지 확인하세요. 내 보증금보다 우선순위가 높아질 수도 있어요.
• 퇴거 전 집 상태 점검 → 벽지, 바닥, 가전제품 등의 손상은 사진 찍어두면 보증금 공제 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 보증금 반환 확실히 받고 퇴거하기 → 현장에서 반환받지 못했다면 ‘내용증명’ 보내기 등 법적 절차를 준비해야 합니다.

정리: 내 돈은 내가 지킨다

처음엔 낯설 수 있지만, 이 4단계만 기억하면 보증금을 지킬 확률이 훨씬 높아집니다.

• 계약 전 → 등기부등본, 소유주 확인
• 계약 시 → 특약 꼼꼼히, 날짜 일치
• 입주 후 → 전입신고, 확정일자, 임대차 신고
• 거주 중 → 등기 변동 확인, 퇴거 시 상태 점검

보증금은 자산입니다. 준비된 임차인이 가장 강한 임차인입니다.