계약갱신청구권, 쓰면 진짜 이득일까?

계약갱신청구권

– 조건, 주의사항, 실제 사례까지 정리

행사 가능 기간	계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전
인상 상한	기존 임대료 기준 최대 5%
거절 사유	가족 실입주, 매매 예정, 임대료 연체
유리한 경우	시세가 많이 올랐을 때
주의사항	입증 어려운 본인 입주 주장, 사용 후 확정일자 갱신 필수

2년 전 전세 계약을 했다면 이제 갱신요구권을 쓸 수 있는 시기입니다.
하지만 이 권리를 불러올 때는 **조건과 타이밍**, **인상 제한**을 잘 알아야 유리하게 사용할 수 있습니다.

1. 갱신청구권이란?

계약갱신요구권은 임차인이 계약 종료 전 ‘한 번 더 연장해주세요’라고 요청하면
집주인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없도록 한 법정 권리입니다.
최대 2년 동안 같은 조건으로 계약을 유지할 수 있습니다.

2. 인상 상한: 5%까지

갱신하는 경우 집주인은
기존 임대료 기준으로 **최대 5%까지만 인상할 수 있습니다**.
5%를 넘는 인상은 **효력이 없으며**, 초과분은 돌려달라고 요구할 수 있습니다 

3. 언제 사용할 수 있나요?

• 2년 계약이 끝나기 **6개월 전부터 2개월 전까지** 행사 가능
• 전입신고·확정일자를 받아 실거주 세입자여야 합니다

4. 집주인이 거절할 수 있는 경우

• 집주인 또는 가족이 실제 입주할 경우
• 집을 이미 팔기로 계약했을 때
• 임대료를 두 차례 이상 연체했을 때
• 무단 전대, 허가 없는 공사 등 계약 위반

5. 사례로 이해하기

사례 A: 시세 상승으로 큰 이득
서울 아파트에서 전세금 4억 → 5.5억으로 상승 중. 갱신청구권을 사용해 **기존 금액 그대로 2년 더 계약**, 수천만 원 절약

사례 B: 허위 실입주 주장으로 분쟁
집주인이 “우리 딸이 들어온다”며 갱신 거절. 실제 입주 안 해 소송했지만 **입증 부족으로 패소**

6. 사용 전 체크할 것들

• 계약서에 '갱신청구권 사용 불가' 조항이 있어도 자동 무효
• 2개월 전까지 내용증명으로 의사 전달 필수
• 갱신 후 **확정일자 다시 받기** 잊지 마세요

정리

• 갱신요구권은 1회만 가능하며, 시기 준수해야 합니다
• 인상 상한은 **5%까지만**, 초과분은 돌려받을 수 있습니다
• 시세가 많이 오른 경우 큰 이득이 되지만, 조건을 잘 따져야 합니다
• 입증 어려운 상황은 소송보다 전문가 상담이 좋습니다

갱신청구권은 ‘내가 계약을 이어갈 수 있다’는 강력한 권리입니다.
다만, 잘 쓸 때 득이 되고, 잘못 쓰면 손해가 될 수 있습니다.
이 글이 계약갱신 시점을 앞둔 분들에게 도움이 되길 바랍니다.