전입신고·확정일자 완전정리 -전월세 보증금 지키는 법

전세든 월세든, 대부분의 계약에는 보증금이 걸려 있습니다.
하지만 계약서만 쓰고 입주한다고 해서 보증금이 자동으로 보호되진 않습니다.

보증금을 지키기 위해 꼭 챙겨야 할 두 가지 절차가 있습니다.

• 전입신고
• 확정일자

1. 전입신고란?

전입신고는 주민등록을 새로운 주소로 옮기는 행위입니다.
이걸 하면 ‘대항력’이 생깁니다.
즉, 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 “내가 여기 실제로 살고 있었다”는 권리를 주장할 수 있습니다.

신고 방법
- 정부24 앱 또는 사이트
- 주민센터 방문

2. 확정일자란?

확정일자는 임대차계약서에 공적인 날짜 도장을 받는 것입니다.
이걸 통해 ‘우선변제권’이 생깁니다.
즉, 집이 경매에 넘어가도 다른 채권자보다 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.

받는 방법
- 주민센터에서 계약서 원본 지참
- 인터넷등기소(공동인증서 필요)

3. 임대차 신고제와 확정일자 자동 부여

2021년 6월부터 시행된 ‘임대차 신고제’에 따라,
임대차 신고를 하면 별도의 확정일자 없이 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

신고 대상
- 보증금 6천만 원 이상 또는
- 월세 30만 원 이상인 주택 임대차 계약

신고 방법
- 국토교통부 부동산거래관리시스템
- 주민센터 방문

※ 임대차 신고를 해도 전입신고는 자동으로 처리되지 않습니다.
반드시 별도로 해야 대항력을 가질 수 있습니다.

4. 실전 체크리스트

• 입주 후 전입신고 하기
• 임대차 신고 대상이면 확정일자 자동 부여됨
• 대상이 아니면 주민센터에서 확정일자 도장 받기
• 등기부등본 열람해서 근저당 등 확인하기

마무리 요약

• 전입신고: 대항력 확보 (실거주 증명)
• 확정일자: 우선변제권 확보 (보증금 보호 순위 확보)
• 임대차 신고: 확정일자 자동 부여 가능

두 가지를 모두 챙겨야
보증금을 법적으로 제대로 보호받을 수 있습니다.