등기부등본 보는 법

등기부등본 보는법

전월세 계약 전에 꼭 봐야 하는 핵심 정보

전월세 계약을 앞두고 등기부등본을 꼭 확인하라는 말, 들어보신 적 있으신가요?
이 문서는 그 집이 안전한지 아닌지를 말해주는 '이력서' 같은 존재입니다.
집주인이 누구인지, 대출은 얼마나 있는지, 내 보증금은 안전한지…
이 모든 게 등기부등본 한 장에 담겨 있습니다.

등기부등본이란?

등기부등본은 해당 부동산의 모든 법적 정보를 담은 공식 문서입니다.
간단히 말하면 ‘이 집은 누구 것이고, 어떤 권리가 얽혀 있는지’를 알려주는 문서입니다.

등기부등본은 3가지로 구성되어 있습니다.

• 표제부 - 집 주소, 구조, 면적 등 기본 정보
• 갑구 - 집 소유자와 소유권 이력
• 을구 - 대출, 전세권 등 금전 관련 정보

어디서 확인하나요?

• 인터넷등기소: www.iros.go.kr
• 모바일·PC 모두 가능
• 공동인증서 없이도 열람 가능
• 열람: 700원 / 발급: 1,000원

등기부등본에서 꼭 봐야 할 5가지

• 1. 집주인과 계약자가 같은지 확인
  갑구에서 소유자 이름이 계약서에 있는 이름과 일치해야 합니다.
• 2. 대출(근저당)이 많은지 확인
  을구의 근저당권 금액이 너무 높고 내 보증금보다 앞선 순위면 위험합니다.
• 3. 기존 세입자 정보
  을구에 전세권·임차권이 있다면 순위에서 내가 밀릴 수 있습니다.
• 4. 가압류, 경매 기록
  갑구에 '가압류', '경매개시' 등의 문구가 있다면 위험 신호입니다.
• 5. 말소기준권리보다 먼저 전입·확정일자 받았는지
  내 권리가 앞서 있어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

근저당 = 무조건 위험?

그렇지는 않습니다. 근저당은 대부분의 집에 존재합니다.
중요한 건 ‘시세 대비 근저당 + 보증금 총합’이 너무 높지 않은가, 그리고 내 권리가 앞선 순위인가입니다.

실전 예시

집 시세가 3억인데, 을구에 2억 5천의 근저당이 있고, 내가 보증금 1억으로 들어간다면?
집이 경매로 넘어갈 경우, 은행이 2.5억 먼저 받아가고, 나는 보증금을 못 받을 수 있습니다.

안전 판단 기준:

• 근저당 + 보증금이 집 시세의 90% 이상이면 주의
• 내가 전입신고와 확정일자를 먼저 받았는지 확인

시세 확인 방법

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 네이버 부동산, 호갱노노 등 시세 참고
• 근처 매매 사례 비교

정리

• 등기부등본은 '집의 이력서'이자 '보증금 보험'
• 근저당이 있어도 시세 여유가 있다면 안전할 수 있음
• 전입신고, 확정일자 타이밍이 순위를 결정

계약 전에 등기부등본 700원으로, 수천만 원을 지키세요.