계약 갱신 청구권, 임차인 필수 권리 완벽 정리!
"이사 걱정 없이 계속 살고 싶다면? 계약 갱신 청구권을 제대로 활용하세요!"
임대차 계약이 끝날 때가 다가오면 걱정이 많아지죠. 특히 전세나 월세가 크게 오르면 이사를 해야 할지, 계약을 연장할 수 있을지 고민될 수 있습니다. 이때 활용할 수 있는 것이 바로 **계약 갱신 청구권**입니다. 이 권리를 잘 이해하면 집주인이 함부로 계약을 해지하지 못하도록 보호받을 수 있습니다. 이번 글에서는 계약 갱신 청구권의 개념부터 신청 방법, 거절 사유까지 꼼꼼히 정리해드리겠습니다!
목차
계약 갱신 청구권이란?
계약 갱신 청구권이란, 세입자가 일정 조건을 충족하면 임대차 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리를 의미합니다.
2020년 7월부터 도입된 제도로, 주거 안정성을 높이기 위해 만들어졌습니다.
쉽게 말해, **"이 집에 더 살고 싶어요!"라고 요구할 수 있는 법적 권리**라고 보면 됩니다.
예를 들어, 홍길동 씨는 2022년 3월에 전세 계약을 맺어 2년 동안 살았습니다. 계약 만료일이 다가오자 집주인이 "이제 나가주세요"라고 했습니다. 하지만 홍길동 씨는 계약 갱신 청구권을 행사하여 **2년 더 거주할 수 있게 되었습니다**.
누가 신청할 수 있을까?
계약 갱신 청구권은 **모든 세입자가 사용할 수 있는 것은 아닙니다**. 아래 조건을 충족해야 합니다.
- ✅ **주택 임대차 계약을 맺고 2년을 거주한 세입자**
- ✅ **집주인이 실거주 목적이 아닐 것** (거절 사유에 해당)
- ✅ **임차인이 계약 조건을 위반하지 않았을 것** (예: 월세 연체 등)
예를 들어, 이영희 씨는 월세로 2년째 살고 있습니다. 이제 계약 만료가 다가오는데, 집을 계속 빌리고 싶습니다. 그렇다면 집주인에게 "계약 갱신 청구권을 행사하겠습니다"라고 말하면 **추가로 2년을 더 거주할 수 있습니다**
계약갱신청구권 행사 기간 정리
| 계약 체결 또는 갱신 시기 | 계약갱신청구권 행사 가능 기간 |
|---|---|
| 2020년 12월 10일 이전 | 임대차 종료일 기준 6개월 전부터 1개월 전까지 |
| 2020년 12월 10일 이후 | 임대차 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 |
예를 들어, 2020년 11월 1일에 체결된 임대차계약이 2022년 10월 31일에 만료된다면, 임차인은 2022년 4월 30일부터 2022년 9월 30일까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 2021년 1월 1일에 체결된 임대차계약이 2022년 12월 31일에 만료되는 경우, 임차인은 2022년 6월 30일부터 2022년 10월 31일까지 계약갱신을 요구해야 합니다.
이러한 변경 사항은 임대인과 임차인 모두에게 계약 만료 전에 충분한 통지 기간을 제공하여, 계약 갱신 여부를 결정하는 데 필요한 시간을 확보하기 위한 것입니다. 따라서, 자신의 계약 체결 또는 갱신 시점을 확인하여 해당하는 기간 내에 계약갱신청구권을 행사하는 것이 중요합니다.
계약 갱신 청구권 행사 방법
- 📌 문자, 이메일, 내용증명 우편 등으로 요청 - 말로만 요청하면 증거가 남지 않으므로 서면으로 남기는 것이 안전합니다.
- 📌 "계약 갱신 청구권을 행사합니다"라고 명확히 표현 - 예시: "계약 갱신 청구권을 행사하고자 하오니, 기존 조건대로 계약을 연장해 주시기 바랍니다."
- 📌 집주인의 답변 기다리기 - 거절 사유가 없다면 계약은 자동으로 연장됩니다.
예를 들어, 최민호 씨는 전세 계약 만료 3개월 전, 집주인에게 **"계약을 연장하고 싶습니다"**라는 문자를 보냈습니다. 이후 집주인이 거절하지 않으면 자동으로 계약이 2년 연장됩니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
계약 갱신 청구권이 있다고 해서 무조건 연장되는 것은 아닙니다. 집주인이 특정한 사유를 들어 거절할 수도 있기 때문입니다.
| 거절 사유 | 설명 |
|---|---|
| 집주인 실거주 | 집주인이 직접 거주할 계획이 있다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. |
| 세입자의 계약 위반 | 월세 연체, 불법 용도 변경 등 계약을 위반한 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. |
| 건물 재건축 | 재건축·철거 예정이라면 계약을 연장하지 않아도 됩니다. |
예를 들어, 박지훈 씨는 계약 연장을 요청했지만, 집주인이 **"내가 직접 들어와 살 예정이라 연장이 어렵다"**라고 했습니다. 이 경우 실거주 사유에 해당하므로 계약 갱신이 불가능할 수 있습니다. 다만, 집주인이 거짓으로 실거주를 이유로 들었다면 법적 문제가 될 수 있습니다.
임차인이 유의해야 할 점
계약 갱신 청구권을 행사할 때 실수하지 않으려면 다음 사항을 꼭 기억하세요.
- ✅ **가능한 한 서면으로 요청하세요** - 문자, 이메일, 내용증명 우편 등으로 남겨야 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거가 됩니다.
- ✅ **집주인이 거부할 경우 실거주 여부를 확인하세요** - 만약 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했는데, 나중에 다른 세입자를 받았다면 법적 대응이 가능합니다.
- ✅ **보증금 반환 문제를 미리 체크하세요** - 만약 계약 갱신 없이 나가야 한다면, 보증금을 언제 받을 수 있는지 사전에 협의하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
한 번만 사용할 수 있습니다. 즉, 기존 2년 계약을 연장하면 추가로 2년 더 거주할 수 있습니다. 이후에는 집주인과 합의해야 합니다.
네, 일정 범위 내에서 인상이 가능합니다. **전·월세 인상률 상한제**에 따라 기존 금액의 **5% 이내**에서만 올릴 수 있습니다.
특별한 거절 사유가 없으면 자동으로 갱신됩니다. 세입자가 요청한 후 1개월이 지나도록 집주인이 답이 없으면 계약이 연장됩니다.
이런 경우 **손해배상 청구가 가능합니다**. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 뒤 다른 사람에게 임대하면 법적 조치를 취할 수 있습니다.
원칙적으로 전입신고와 확정일자가 되어 있어야 보장받을 수 있습니다. 전입신고가 없다면 법적 보호를 받기 어려울 수 있으므로 반드시 신고해 두세요.
네, 가능합니다. 하지만 갱신 청구권을 행사한 뒤에도 보증금 반환이 어려운 경우, **임차권등기명령을 신청하거나 보증금 반환 소송을 진행하는 것이 좋습니다**.
계약 갱신 청구권은 세입자가 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 중요한 권리입니다. 하지만 사용 기한이 제한되어 있고, 집주인이 거부할 수 있는 사유도 있으므로 **신청 시기를 놓치지 않고, 서면으로 증거를 남기는 것이 중요합니다.**
혹시 집주인이 부당하게 거절하거나, 실거주를 이유로 갱신을 거부했는데 나중에 다른 세입자를 받았다면 법적으로 대응할 수 있습니다. 이런 상황에서는 전문가의 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.
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