전세보증금 부모님께 차용 시 유의사항 및 절차

1. 부모님께 전세보증금 차용 시 왜 신중해야 할까?

전세 계약을 체결할 때, 보증금 마련이 어려워 부모님께 차용하는 경우가 많습니다. 하지만 자금 조달 과정에서 증여세 문제, 국세청의 자금 출처 조사, 이자 지급 문제 등을 고려하지 않으면 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

부모님께 전세보증금을 차용할 경우, 국세청에서 단순한 ‘증여’로 판단하지 않도록 차용증 작성, 이자 지급, 상환 계획을 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

---

2. 부모님께 차용할 때 꼭 확인해야 할 유의사항

(1) 차용증 작성 필수

부모님께 차용한 자금이 대출이라는 것을 입증하려면 반드시 차용증을 작성해야 합니다. 차용증이 없으면 국세청은 해당 자금을 증여로 간주하여 증여세를 부과할 수 있습니다.

📌 차용증 필수 포함 항목:

• 차용 일자 (돈을 빌린 날짜)
• 차용 금액 (정확한 액수 기재)
• 이자율 (최소한 시중은행 이자율 반영 필요)
• 상환 계획 (일정 기간 동안 원금과 이자를 갚는 방식)
• 차용자 및 대여자의 서명

(2) 무이자는 증여로 간주될 가능성 있음 (일부 예외 있음)

부모님이 이자 없이 돈을 빌려주는 것은 실질적으로 ‘증여’로 판단될 수 있습니다. 따라서 이자를 지급하고, 이에 대한 내역을 기록하는 것이 필수적입니다.

📌 이자율 설정 가이드

• 시중은행의 정기예금 평균 금리를 참고하여 설정
• 연 2~4% 수준의 이자를 지급하면 안전함
• 매월 이자를 부모님께 송금하고 계좌이체 내역을 보관

📌 예외: 이자 지급이 필요하지 않은 경우

• 부모님이 10년간 5천만 원 이하를 차용해 주는 경우, 증여세 면제 범위 내에서 이자 없이 차용 가능
• 단, 증여세 면제 한도를 초과하는 금액에 대해서는 무이자로 차용 시 국세청에서 증여로 간주할 가능성 있음
• 가족 간 일시적인 자금 대여(예: 몇 개월 내 상환 예정)의 경우 증여로 보지 않을 가능성 높음
• 긴급한 의료비, 학자금 지원 목적으로 차용하는 경우, 가족 간의 정상적인 생활비 지원으로 인정될 가능성 있음
• 부모님이 차용금을 직접 관리하며 사용하지 않고, 자녀가 직접 관리하는 경우 (예: 부모님 명의 계좌에서 출금 후, 자녀 명의 계좌로 즉시 입금)도 증여로 보기 어려울 수 있음

 

 

 

 

 

(3) 상환 계획을 반드시 실행해야 함

차용증을 작성했더라도 실제로 상환이 이루어지지 않으면 국세청에서 이를 증여로 판단할 수 있습니다.

📌 상환 방법 예시

• 매달 일정 금액을 원리금 균등 상환 (이자+원금)
• 여유가 생길 때마다 일부 상환 (이자라도 꾸준히 지급)
• 부모님께 이체한 내역을 보관하여 자금 흐름 증빙

(4) 차용증 공증 받으면 신뢰도 상승

부모님과 개인적인 차용이라도 차용증을 공증 받으면 법적으로 효력이 강화됩니다. 특히, 세무조사 시 차용증이 단순한 문서가 아닌 법적 효력을 가질 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

---

3. 부모님께 차용한 금액의 증여세 부담 여부

부모님께 빌린 금액이 실제로 ‘대출’인지, ‘증여’인지에 따라 증여세 부담이 달라질 수 있습니다.

차용 형태 증여세 부과 여부

차용증 없이 돈을 받음	증여로 간주 (증여세 부과 가능)
차용증 작성, 이자 지급 및 상환 진행	대출로 인정 (증여세 없음)
차용증은 있으나 이자 없이 빌림	부분 증여 가능성 있음
10년간 5천만 원 이하 무이자 차용	증여세 없음
긴급 의료비, 학자금 지원 목적 차용	증여세 없음 (생활비 지원으로 인정 가능)

📌 증여세 면제 한도 부모님이 성인 자녀에게 증여할 경우 10년간 5천만 원까지 증여세 면제됩니다. 따라서 부모님이 일부 증여하고 나머지를 대출 형태로 차용하는 것도 고려할 수 있습니다.

---

4. 전세보증금 차용 시 절차 정리

✔ 1단계: 부모님과 차용금액, 이자율, 상환 계획 협의
✔ 2단계: 차용증 작성 (필요 시 공증)
✔ 3단계: 부모님 계좌에서 본인 계좌로 입금 (현금 전달은 증빙 어려움)
✔ 4단계: 이자 지급 (이자 면제 범위 내인지 확인 후 결정)
✔ 5단계: 원금 상환 시작 및 증빙 자료 보관
✔ 6단계: 세무 문제 발생 시 세무사 상담

---

5. 결론

부모님께 전세보증금을 차용하는 것은 충분히 가능한 방법이지만, 국세청의 증여세 조사 가능성을 고려하여 철저한 증빙과 기록이 필요합니다.

1️⃣ 차용증을 반드시 작성하고 필요한 내용을 포함해야 합니다.
2️⃣ 이자를 지급하거나 증여세 면제 한도를 고려하여 무이자로 설정해야 합니다.
3️⃣ 실제 상환이 이루어져야 증여로 간주되지 않습니다.

부동산 자금 조달과 관련하여 자금출처 조사가 강화되고 있으므로, 사전에 철저한 준비를 통해 세금 문제를 방지하시기 바랍니다.