“2025 임대사업자 제도 변경 완전정리: 조정대상지역·세금혜택·FAQ”

6년 임대사업자 등록 시 양도세 중과 배제 가능?

핵심 요약 + 자주 묻는 질문

2025년 6월 4일부터 시행된 6년 임대사업자 등록제도는 세금 부담이 큰 다주택자에게 절세 기회를 제공합니다.

그중 양도소득세 중과 배제는 실질적인 절세 효과가 크기 때문에 많은 집주인과 투자자의 관심을 받고 있습니다.

1. 양도소득세 중과란?

2주택 이상 보유자는 주택을 팔 때 양도세가 중과됩니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%
• 3주택자 이상: 기본세율 + 30%

2. 중과 배제란?

조건을 충족한 임대주택은 주택 수에서 제외해 주택 수를 줄여주는 제도입니다.
예를 들어, 3주택자라도 1채를 임대등록하면 과세상 2주택자가 되어 중과세율이 낮아집니다.

3. 적용 요건

항목	요건
면적	전용 85㎡ 이하
가격	수도권 6억 이하 / 비수도권 3억 이하
임대기간	6년 이상 의무 임대
임대료	연 5% 이하 인상 제한
거주 금지	본인 실거주 불가, 제3자 임대 필수

4. 2025년 기준 조정대상지역

아래 4개 구만 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 이 지역에서는 매입형 임대주택 등록 시 세제 혜택 제외됩니다.

지역	조정 여부
서울 강남구	✅ 조정대상지역
서울 서초구	✅ 조정대상지역
서울 송파구	✅ 조정대상지역
서울 용산구	✅ 조정대상지역
그 외 서울 및 전국	❌ 비조정지역

5. 지역별 혜택 비교

항목	조정대상지역 (서울 4구)	비조정지역
양도세 중과 배제	❌ 제외	✅ 가능
종부세 합산 배제	❌ 제외	✅ 가능
취득세 감면	❌ 대부분 제외	✅ 기준 충족 시 가능

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임대사업자 등록만 하면 양도세 혜택이 생기나요?

아닙니다. 면적·가격·임대기간·임대료 요건을 모두 충족해야 적용됩니다.

Q2. 조정대상지역에 있는 주택도 혜택이 있나요?

❌ 없습니다. 조정대상지역의 매입형 임대주택은 세제 혜택 대상이 아닙니다.

Q3. 임대주택을 먼저 팔면 어떻게 되나요?

혜택은 무효 처리되며, 기존에 감면받은 세금도 추징될 수 있습니다.

Q4. 임대등록 시 받을 수 있는 혜택은?

• 양도세 중과 배제
• 종부세 합산 배제
• 취득세 감면 (일부 지역, 가격 기준 충족 시)

Q5. 등록 신청만 하면 혜택이 시작되나요?

❌ 아닙니다. 등록 완료 후에만 주택 수 산정에서 제외됩니다.

Q6. 기존 등록 임대주택도 이번 제도에 포함되나요?

기존 등록자는 자동 포함되지 않으며, 재등록 또는 전환 신청이 필요할 수 있습니다.

 

※ 본 내용은 2025년 6월 기준이며, 정책은 변동될 수 있습니다. 등록 전 반드시 지자체 또는 세무 전문가의 확인을 권장드립니다.